Raty kredytu hipotecznego — w jaki sposób wybrać najkorzystniejszą ofertę?

Zdolność kredytowa i wymagany wkład własny

Pierwszym kryterium, które pozwoli nam zawęzić poszukiwana najlepszego kredytu hipotecznego, jest wymagany wkład własny i sposób obliczania zdolności kredytowej. Na te parametry powinny zwrócić uwagę zwłaszcza osoby, które są zatrudnione na podstawie umowy cywilnoprawnej, ponieważ niektóre placówki nie akceptują takiego źródła dochodu. Dla większości banków najbardziej pożądaną formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony, z kolei najmniej — własna działalność gospodarcza. W takim przypadku firma powinna funkcjonować od przynajmniej 12 miesięcy.

Podczas wyliczania zdolności kredytowej lepiej postrzegane są również specjalistyczne stanowiska w bezpiecznych branżach. Duże znaczenie ma też staż pracy — im dłużej pracujemy w jednej firmie, tym lepiej. Najwcześniej jednak o kredyt możemy starać się dopiero po 3 miesiącach od otrzymania umowy o pracę i 6 miesiącach od podpisania umowy cywilnoprawnej.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest wymagany wkład własny. Niektóre banki ustaliły go na poziomie 20%. Pewne instytucje jednak dopuszczają 10% zabezpieczenia. Najlepiej, jeżeli klient dysponuje kapitałem w postaci gotówki. Na poczet wkładu własnego bank może jednak zaliczyć również wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej lub zabudowanej, na której docelowo ma znajdować się budynek stanowiący przedmiot kredytowania, czyli na przykład dom.

Całkowity koszt kredytu

Wybierając najlepszą ofertę banku, warto wziąć pod uwagę, jaka będzie całkowita wysokość kredytu. Na wartość tę składa się otrzymany kapitał, marża banku, prowizja, oprocentowanie, a także dodatkowe produkty. Żeby porównać oferty poszczególnych banków najlepiej skorzystać z narzędzia jakim jest kalkulator hipoteczny Bankier SMART. Dzięki niemu możemy sprawdzić prognozowaną wysokość rat produktów proponowanych przez różne instytucje.

Całkowity koszt kredytu najlepiej ukazuje rzeczywista roczna stopa oprocentowania, czyli RRSO. Dzięki niej porównywanie ofert poszczególnych banków jest jeszcze łatwiejsze. Decydując się na samodzielne zestawienie takich produktów, należy jednak pamiętać, by wybrać taką samą kwotę i okres kredytowania. Czasami jednak mimo niewielkiego RRSO oferta jednej instytucji jest tańsza od drugiej — wówczas najprawdopodobniej mamy do czynienia z dodatkowymi, ukrytymi kosztami.

Oprocentowanie i prowizja kredytu hipotecznego

Żeby wybrać najlepszy kredyt hipoteczny, warto zwrócić uwagę również na jego oprocentowanie, które składa się ze stałej marży banku, a także zmiennej stawki WIBOR. Należy pamiętać, że każda zmiana wysokości stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski będzie miała wpływ na wysokość naszej raty. Obecnie ze względu na inflację instytucja ta chcąc przeciwdziałać temu zjawisku, stale podnosi stopy procentowe, przez co raty kredytów hipotecznych są coraz wyższe.

Dlatego osoby, które nie chcą ryzykować i obawiają się, że za kilka lat będą musiały płacić większą comiesięczną ratę niż w dniu podpisania umowy, coraz częściej decydują się na wybór stałego oprocentowania kredytu hipotecznego. To rozwiązanie gwarantuje, że przez okres 5 do 7 lat, rata na pewno się nie zmieni. W takiej sytuacji nawet jeżeli NBP podniesie stopy procentowe, klient banku tego nie odczuje. Takie zobowiązanie jednak sumarycznie często jest droższe niż to ze stawką zmienną, która jest uzależniona od warunków rynkowych.

Drugą ważną składową kredytu jest prowizja, czyli opłata za udzielenie finansowania. Warto skorzystać z oferty banku, która ma ją na jak najniższym poziomie. Czasami niektóre instytucje w ramach promocji lub po skorzystaniu z ich dodatkowego produktu nie pobierają takiej opłaty.

Raty równe, czy malejące przy kredycie hipotecznym?

Kolejnym aspektem, który warto wziąć pod uwagę, decydując się na kredyt hipoteczny, jest wybór rodzaju rat. Obecnie banki oferują raty równe lub malejące. Te pierwsze nie zmieniają się przez cały okres kredytowania, jednak ich poszczególne składniki nie są stałe i najpierw głównie spłacamy odsetki, a dopiero później kapitał. Z kolei w przypadku rat malejących wraz z upływem czasu płacimy coraz mniej. Tutaj w każdym miesiącu spłaca się taką samą kwotę kapitału, z kolei odsetki maleją.

Odpowiedz na to, które raty kredytu hipotecznego są lepsze, nie jest jednoznaczna, ponieważ każdy klient ma inne oczekiwania. Osoby, które na start wolą płacić mniej i nie chcą, aby ich miesięczna rata zmieniała się przez cały okres, mogą wybrać raty równe. Z kolei malejące są wyższe na początku, jednak z biegiem czasu spadają i sumarycznie oddaje się w takiej sytuacji mniej pieniędzy do banku.

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Czynnikiem, który ma duży wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego, poza wartością otrzymanego kapitału jest również okres kredytowania. Obecnie wynosi on maksymalnie 35 lat. Zgodnie z rekomendacjami bank jednak nie może namawiać swojego klienta, aby ten zaciągnął zobowiązanie na dłuższy czas niż 25 lat.

Osoby, którym zależy na maksymalnie niskich ratach, najczęściej wybierają najdłuższy dostępny czas spłaty. Warto jednak wiedzieć, że im dłużej korzystamy z produktu bankowego, tym sumarycznie zobowiązanie będzie dla nas droższe. Dodatkowo okres kredytowania uzależniony jest również od wieku klienta. Każda instytucja ustala indywidualny maksymalny wiek kredytobiorcy do którego musi on spłacić swoje zobowiązanie. Zazwyczaj ostatnia rata kredytu hipotecznego może być opłacona przez 70 lub 75-latka.