Inwestor zastępczy – kto to?
Określenie „inwestor zastępczy”, „zastępstwo inwestycyjne” lub „inwestorstwo zastępcze” funkcjonuje w branży budowlanej, a jego definicja wydaje się znana. Według Polskiej Normy z dnia 25 kwietnia 2000 roku PN-ISO 6707–2:2000 „Budownictwo – Terminologia – Terminy stosowane w umowach”: „Inwestor zastępczy to jednostka organizacyjna działająca odpłatnie w imieniu zamawiającego i odpowiedzialna przed nim za organizację i koordynację działań wszystkich stron uczestniczących w przedsięwzięciu inwestycyjnym”. W uproszczeniu – to osoba lub grupa ludzi, którzy wykonują czynności przewidziane w Prawie Budowlanym dla inwestora bezpośredniego, z różnych przyczyn zastępując go w tych czynnościach. Działania te zazwyczaj odbywają się odpłatnie.
W zależności od wielkości inwestycji oraz potrzeb nadzór inwestorski pełnić może jedna osoba lub grupa osób. Przy małych inwestycjach, np. w przypadku budowy domu wystarcza zatrudnienie jednej osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia. Taka osoba będzie jednocześnie pełniła funkcje inspektora nadzoru inwestorskiego. W przypadku większych inwestycji, o większym stopniu skomplikowania, zwykle istnieje konieczność zatrudnienia w charakterze inwestora zastępczego firmy, która specjalizuje się w prowadzeniu inwestycji budowlanych.
źródło: Internet
Inwestor zastępczy – po co?
W jakim celu inwestor miałby zlecić wykonanie pewnych czynności inwestorowi zastępczemu? Po pierwsze, inwestor może nie posiadać (i często nie posiada) odpowiedniego doświadczenia i wiedzy w zakresie prowadzenia inwestycji budowlanej. Drugim powodem jest brak czasu.
Firmy, które obejmują nadzór inwestorski zrzeszają fachowców w wielu dziedzinach związanych z prowadzeniem inwestycji. Są to głównie inżynierowie oraz inspektorzy budowlani, ale także specjaliści w zakresie prawa budowlanego, przepisów przeciwpożarowych, konstrukcji zabytkowych, inspektorzy branżowi oraz szereg fachowców, których praca może okazać się niezbędna w trakcie realizacji inwestycji. Zatrudnienie firmy tego typu przez inwestora to oszczędność czasu oraz pieniędzy.
Koszty zatrudnienia inwestora zastępczego wahają się przeciętnie pomiędzy 5-10% kosztów całej inwestycji w przypadku firm oraz w przedziale 2-5% w przypadku zatrudnienia pojedynczej osoby. Należy jednak pamiętać, że w perspektywie całej inwestycji poniesione koszty bardzo szybko mogą się zwrócić. Działalność specjalistów koordynowanych przez doświadczonych inżynierów pozwala na pełną optymalizację kosztów budowy, a także skrócenie czasu realizacji inwestycji. Ponadto oszczędzony w ten sposób czas umożliwia inwestorowi zajęcie się swoimi sprawami i ogranicza stres związany z przeprowadzeniem inwestycji.
Inwestor zastępczy – jakie umowy?
Polskie prawodawstwo nie określa wzoru dla umowy o zastępstwo inwestycyjne. Umowę taką stworzyć można na podstawie zasady swobody umów. Zazwyczaj będzie ona miała formę umowy zlecenia, gdzie zleceniodawcą jest inwestor bezpośredni a zleceniobiorcą inwestor zastępczy. Ważne jest, aby przy tworzeniu i odpisywaniu umowy pamiętać o dwóch rzeczach: zakresie obowiązków oraz formie zastępstwa inwestycyjnego.
Ponieważ Polskie Prawo nie określa zakresu obowiązków inwestora zastępczego, należy dokładnie wskazać w umowie jakie są oczekiwania zleceniodawcy wobec zleceniobiorcy. Będą one różne, w zależności od zakresu prac jakie będzie miał do wykonania inwestor zastępczy. Można go zatrudnić tylko na czas trwania budowy, jako osobę koordynującą cały proces oraz odpowiedzialną za kontrolę jakości, terminowość robót czy prowadzenie rozliczeń. Inwestor zastępczy może być również obecny przy inwestycji od samego jej początku do końca, wówczas zakres jego obowiązków rozszerza się do koordynacji prac projektowych czy uzyskania odpowiednich pozwoleń w urzędach. Zasadniczo zakres pracy inwestora zastępczego zbieżny jest z zakresem obowiązków inwestora bezpośredniego wynikających z prawodawstwa, tj. opracowaniem projektu budowlanego, objęciem kierownictwa budowy, opracowaniem planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wykonaniem i odbiorem robót budowlanych.
źródło: Internet
Nadzór inwestorski określony w umowie może być swobodnie kształtowany oraz rozszerzony o obowiązki nie wynikające z przepisów prawnych. Inwestor zastępczy może zostać zobowiązany do kontroli jakości prac wykończeniowych, koordynacji wyboru firm wykonawczych, prowadzenia rozliczeń pomiędzy wykonawcami czy innych podobnych działań, które pozwalają zminimalizować zaangażowanie inwestora bezpośredniego w przebieg procesu inwestycyjnego.
Drugim ważnym aspektem przy tworzeniu i podpisywaniu umów o zastępstwo inwestycyjne jest forma umowy. Zasadniczo spotkać można dwie formy umów: umowa typu powierniczego oraz umowa typu przedstawicielskiego. Pierwszy typ umowy daje inwestorowi zastępczemu dużo większą swobodę działania bez konieczności uzyskiwania zgody inwestora bezpośredniego. Wiąże się to jednak z większą odpowiedzialnością, także prawną.
Inwestor zastępczy – kim jest?
Na polskim rynku przybywa firm zajmujących się zastępstwem inwestycyjnym. Są to jednak zazwyczaj firmy zrzeszające kilku inspektorów nadzoru, zatrudnianych przy prowadzeniu małych oraz średnich inwestycji. Na rynku wciąż brakuje firm zrzeszających wielu specjalistów w branżach związanych z budownictwem i prowadzeniem inwestycji budowlanych.
Kto więc powinien znajdować się w profesjonalnym zespole? Trzon stanowić powinni inżynierowie oraz inspektorzy nadzoru, a także inspektorzy branżowi. Ci pracownicy będą niezastąpieni przy realizacji każdej inwestycji. Przy odbiorach większości obiektów budowlanych konieczne będą opinie straży pożarnej oraz kominiarzy. Posiadanie w zespole specjalistów z tej dziedziny pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek na sam koniec procesu inwestycyjnego. W dużych obiektach przemysłowych stałe wsparcie w zakresie wiedzy związanej z ochroną ppoż. może okazać się niezbędne.
Ważne jest, aby firma, której powierza się nadzór inwestorski posiadała również konstruktorów, projektantów oraz zespół dysponujący odpowiednią wiedzą i możliwościami, by uzyskać wszelkie pozwolenia administracyjne. Uzupełnienie profesjonalnego zespołu stanowić będą specjaliści z zakresu przepisów BHP oraz rzeczoznawcy budowlani.
Więcej szczegółów na stronie: www.bni.wroclaw.pl
